Калининградская архитектура

 

Земля по правилам

Земля по правилам

Такого наплыва людских масс в Дом искусств, как это случилось 29 мая этого года, не собирали и виртуозы Спивакова. Тысячи людей сидели на лестнице, стояли в фойе – решался жизненно важный вопрос. О земле. «Правила застройки и землепользования», разработанные петербургским институтом пространственного планирования «ЭНКО» вдогонку генплану, принятому в 2006 году, вызвали настоящий взрыв – особенно среди той части горожан, которые по совместительству работают дачниками. Впрочем, судьба садоводческих товариществ и их членов являлась лишь небольшой частью огромного документа, который разметил зоны: жилые, общественно-жилые, общественно-деловые, общественно-производственные, просто производственные, рекреационные, кладбищенские, сельскохозяйственные, инженерной и транспортной инфраструктуры, исторической застройки. То есть определил, где и чем можно заниматься.

Что поставили в плюс?

Плюсов в документе, по мнению городских чиновников, непосредственно занятых проблемами землепользования и застройки, вполне достаточно, чтобы впредь работать спокойнее. К примеру, прикупает себе человек на аукционе участок. В правилах четко прописано, что на нем должно быть. И если участок в общественно-жилом квартале – значит, строй дом, простой или доходный. Или детский сад, если душа просит благотворительности. Тот же документ регламентирует и этажность. Конечно, 7-8 этажей быстрее смогли бы окупить затраты и на землю, и на строительство, но если правила говорят «три!», то придется строить и три, правда, такой маленький домик будет чрезвычайно дорогостоящим. Бедная наша власть, намучившись отводить участки в центре для очень уважаемых людей, желавших строить свои торговые ангары непременно в центре, желательно историческом, может теперь вздохнуть свободно. Если в правилах прописано, что нельзя, значит – нельзя. Даже для очень уважаемых. Впредь чиновникам, выдающим ГПЗУ, не придется прятать глаза от досужих пикетчиков, которые в свое время пытались сначала отстоять замок, затем пятачок с фонтаном у кинотеатра «Россия», сиреневый сквер, сгинувший под «Клевер-хаусом», парк 40-летия ВЛКСМ... Продолжать можно очень долго – список погубленных застройщиками любимых пятачков и заповедных уголков так же грандиозен и поучителен, как свод «Правил застройки и землепользования». Да, мы старались жить по генплану – но чем был генплан без правил? Как раз в промежутке между его утверждением и появлением правил, в какие-нибудь два года, строительный бум хотя и обеспечил рекордные квадратные метры жилья, зато удлинил упомянутый список жертв. Правила возникли перед горожанами в тот момент, когда маятник социального благоденствия качнуло в обратную сторону – очень удобное время поразмыслить над плодами трудов, своих и чужих. На слушаниях в Доме искусств ансамбль виртуозов градостроения санкт-петербургского института «ЭНКО» во главе с Ольгой Красовской развернул перед потрясенной публикой три карты – одна не смогла бы вместить колоссальную массу информации, отразившую всю диалектику исторического материализма города К. По мнению главного архитектора города Игоря Ли, правила стали действенным инструментом градостроительства: «Мы и по сей день отбиваемся от вала проектов по застройки скверов – тех, кто хочет строить именно там, можно понять: на пустыре инженерные сети надо прокладывать, выходит дорого и уныло, а в живописных уголках города жилье строить можно дешево, а продавать дорого – цена поднимается в разы благодаря виду из окна. До принятия правил у власти не было никаких рычагов отказа. Правила становятся барьером для подобных поползновений». Калининграду повезло: правила, пусть не без скандала, зато без аплодисментов, все же были приняты – с 1 января 2010 года без соответствующей градостроительной документации муниципалитеты уже не смогут принимать серьезные градостроительные решения. А в городе, который по-прежнему очень нуждается в свободных маневрах для строительства социального жилья, школ, детских садов, наконец, в замене обветшавших инженерных и транспортных коммуникаций, это более чем существенно.

Какие у правил минусы?

И все ж, отчего так долго принимали правила? Неужели разумное определение, что и где уместно строить, действительно потребовало стольких лет колоссальных усилий, социальных конфликтов и т. д.? В прежние времена к застройке центра подходили с особой осторожностью – немало смелых, но, мягко говоря, эгоистичных проектов застряло в фильтрах «Калининградгражданпроекта», где работала мастерская генплана, укомплектованная хорошими профессионалами да еще и занимающими честную гражданскую позицию. Не менее эффективным фильтром был Госстрой, скрупулезно отмерявший по семь раз, прежде чем отрезать. Каждое важное для города решение нужно было защищать не в одной инстанции, а пройти по тернистому бюрократическому этапу. Вот благодаря бюрократии и честным профи из генплана центр города и сохранился для будущих смелых решений бывшего мэра Савенко и бывшего главного архитектора Калининграда Башина. Кстати, первого главного архитектора, бросившего вызов общественному мнению. Башни Башина – старая больная для города тема, ставшая классикой жанра и не потерявшая актуальности. Из тандема мэр-архитектор первым сдался мэр: Савенко сегодня публично покаялся в том, что центр города загромоздили семь торговых центров, осложнивших и без того тяжелую транспортную проходимость, не говоря уж об их архитектурных изысках. Нынче, если играть по правилам, такую авантюру не провернешь. Однако правила – и без «фильтов»? Они нужны, как нужна городу своя мастерская генплана, легкомысленно уничтоженная вместе с «Калининградгражданпроектом», – чтобы не только «фильтровать», но и впредь не бегать к петербургским профи с очередным заказом (кстати, недешевым). Однако у правил есть и оппоненты. Новый документ не сберегает зеленых зон, считает заслуженный архитектор Вадим Еремеев: «При современной сверхавтомобилизации города (больше 350 авто на 1000 душ), без зеленых легких мы задохнемся. По современным нормативам (и по генплану) на каждого жителя полагается 20 кв. м зелени, фактически мы имеем от силы 6,8 «квадрата», и деревья продолжают вырубаться под разными предлогами. На генплане зеленые зоны обозначены как неприкосновенные. О них особо говорится в рекомендациях воркшопа. За них мы бились с обкомами и горкомами, но сегодня на них ведется массированная атака – теперь и по правилам. Беспощадный удар нанесен по Верхнему пруду – высотные здания стоят у самой кромки воды. Музей янтаря, прежде утопавший в зелени, потеснили громоздкие башни жилых домов. На Нижнем озере собираются строить здание суда. Почему именно в прогулочной зоне? И на кого подавать за это в суд? Те же поползновения на зеленые зоны у Королевских ворот, за башней Дер Дона, на Литовском валу. Королевские ворота уже потеряны. Печально, если потеряем и Музей янтаря. В парке 40-летия ВЛКСМ сейчас рекламируется жилье с видом на озеро. Кто-то этот вид получит, ну а горожане? И правила землепользования закрепляют этот беспредел. Уничтожается прелестный парк у Ялтинского пруда: скоро там поднимутся три 17-этажные башни, а с ними парковки, проезды – пропал пруд!»

Заметим, что сразу после утверждения генплана 2006-го областной Союз архитекторов уже предлагал простой и разумный способ решения задачки. Экспертная комиссия в составе ведущих архитекторов-профессионалов (два бывших главных архитектора Павел Горбач и Сергей Лебедихин, заслуженный архитектор и руководитель мастерской генплана Вадим Еремеев, Олег Васютин и Ольга Мезей) изучила правила, разработанные все теми же петербургскими профи, и отметила, что зонирование-то сделано, но… Цитата из протокола заседания экспертной комиссии: «Границы предлагаемых зон не описаны, пятна землепользования и застройки имеют в ряде случаев хаотичный, неуверенный и неопределенный планировочный характер. Градостроительные регламенты не всегда убедительны. Так, например, в зоне малоэтажной застройки исторических районов регламент допускает строительство четырехэтажных многоквартирных домов, что, на наш взгляд, не должно иметь место. Нечетко выявлено отношение к таким памятникам ландшафтной архитектуры, как Хлебное озеро, зеленый пояс Шнайдера, Верхний и Нижний пруды. Не прослеживается планировочная стратегия, согласно которой была бы возможна реализация программы «Новые городские парки, скверы и рекреации». Нет четкости в вопросе информирования граждан о предполагаемой застройке». Однако из Питера, как оказалось, видней – правила так и остались недоработанными именно по этим пунктам.

Нечего огород городить

Редкий город может похвастаться такой массой дач в городской черте. Дачи – символ здорового образа жизни дачников, подспорье для витаминного рациона граждан и хороший приработок для бомжей, пасущихся в этих угодьях. С точки зрения Игоря Ли «… садо-огород в городе – тупиковый путь развития. Да и условия там для оздоровления тяжелые: взять хотя бы колодцы, совмещенные с септиками, – до эпидемии рукой подать. Да и службам 01, 02, 03 проехать по огородным тропкам невозможно. Ну а поскольку строить инженерные сети и дороги в таком хаосе тоже нет возможности, владельцы рано или поздно сами предложат иной вид использования этой зоны».

У дачников иной взгляд на проблему – каждый лелеет, пусть и подсознательно, мечту о домике в деревне, который был бы в городе, неподалеку от детей и от 01, 02, 03. Как совместить две полярные точки зрения? Закон отрицания отрицания, если и не рождает истину, то ускоряет развитие. Учитывая результат публичных слушаний, считает главный архитектор, правила делают в вопросе о дачах шаг назад, оставляя возможность существования садовых товариществ во вспомогательных видах разрешенного использования. И защитники, и противники правил сходятся в одном: этот документ надо дорабатывать. Под занавес постараемся принять оптимистическую точку зрения главного архитектора: «Теперь мы будем жить по правилам, а не по понятиям, и я уверен, что уже года через 2-3 горожане увидят, что ситуация начнет меняться к лучшему. Город станет развиваться более продуманно, планомерно и сбалансированно».

Елена Чиркова


Экспертное мнение


Как вы оцениваете новый градостроительный документ – «Правила застройки и землепользования»?


Главный архитектор города Игорь Ли:

Это инструмент, определяющий, что можно и чего нельзя. До этого мы не могли препятствовать ползучей экспансии на места общего пользования, от которой больше всего пострадали парки, зеленые зоны, скверы. По правилам каждая зона имеет регламент этажности, разрешенные, вспомогательные и условно разрешенные виды использования. Правила не догма, в них заложена процедура саморегуляции: если владелец участка сочтет, что перечень разрешенного использования не отвечает его целям, у него есть шанс убедить общественность на публичных слушаниях и комиссию по градорегулированию, что его вариант для города лучше. Действовать вразрез с правилами будет очень сложно – прокуратура отменит решение по жалобе, в том числе анонимной.

Сергей Лебедихин, архитектор:

– Работа сделана большая, но пока это полуфабрикат, над которым надо работать. Зонирование есть, но границ точных нет: где черта, за которой нельзя строить высотки? В 2007-м мы предложили нанести такие границы, разработав простую и логичную процедуру. С нами согласились… и по сей день ничего не сделали: видимо, точный инструмент властям не нужен. И в самые заповедные уголки города втиснулись неуклюжие «чемоданы». Порок нового документа в том, что зоны по-прежнему не имеют четких границ. Дорабатывать правила можно, но тем временем исчезнет шарм старого города – вместе с живописными ландшафтами, в которые втискиваются башни. Город-сад съедается кусок за куском, лучшие места его скукоживаются, как шагреневая кожа. И правила – в том виде, в каком сейчас приняты – этому не мешают.

Василий Британ, архитектор:

– За декларацией властей о развитии города стоит лишь необходимость узаконить факты выделения земельных участков и осуществления застройки в нарушение генплана. Понятие «развитие» не может применяться, если действия направлены на ухудшение среды обитания, в том числе уменьшение зеленых зон города. А именно это предлагается в правилах застройки. Данный документ составлен некачественно и стал лакмусовой бумажкой, определяющей степень ответственности власти. Считаю, что в таком виде нельзя было утверждать этот документ как с правовой точки зрения, так и с профессиональной.

Вадим Еремеев, заслуженный архитектор России, руководитель последней мастерской генплана института «Калининградгражданпроект»:

– Это большой, сложный, но и спорный документ, в котором есть негативные нюансы. Самый серьезный – проблема зеленых зон. Правила узаконивают в них коммерческое строительство. В 2007-м город провел воркшоп, дорогостоящее мероприятие. Но его рекомендации так и не были использованы, в том числе и в правилах. Мэтры архитектуры полагали, что Калининград можно и нужно превратить в один из самых благоустроенных городов Европы. Зеленые зоны нужно не просто сохранить – увеличить, прописав их как особо охраняемые ландшафтные территории. Нет в правилах и кардинального решения по центру города, его попросту отдали под застройку.

Владимир Клюйко, заместитель начальника ОКС правительства Калининградской области:

– Правила могут упорядочить строительство в городе, который сегодня захлебывается в уплотнительной застройке, лишается зеленых зон. Да и выглядит как пестрое лоскутное одеяло, не считаясь с логикой и стилем. Регламенты зон диктуют, как и что строить, а генплан определяет направление – куда развиваться. Хорошо, если мы пойдем по пути европейских городов – там исторический центр остается таким, как определили отцы-основатели, а современный город свободно, но рационально развивается рядом, не перегружая (как у нас) старые инженерные сети, а создавая современную инфраструктуру.

Леонид Романов, директор ООО «СтройГрад»:

– Прежде всего «Правила землепользования и застройки» препятствуют беззаконию – все процедуры, начиная от покупки участка под застройку на аукционе и заканчивая строительством, станут прозрачны. Если действительно и чиновники, и застройщики начнут играть по правилам, выиграют от этого все, исчезнут с рынка недобросовестные игроки, извлекавшие прибыль в основном за счет получения приоритетов. Мне, не только как профессионалу, но и жителю Калининграда, важен конечный результат – чтобы город стал более благоустроенным. У него все для этого есть, теперь – и правила, которые мы расцениваем как важный градостроительный инструмент.

 
 
 
 



 
 

© КОСАР

Rambler's Top100